在像加拿大这样多元化的房地产市场中，全国平均数据往往隐藏的信息多于揭示的信息。加拿大房地产协会（CREA）2025年4月的数据显示，许多一线房地产经纪人早已体会到的趋势再次被证实：加拿大房地产市场的表现完全取决于你身处哪个地区。
在安大略省和不列颠哥伦比亚省，房价走软、挂牌量上升、买家态度趋于谨慎。而在阿尔伯塔省、魁北克省及大西洋各省，市场却呈现出完全不同的图景：房价相对稳定、购房需求持续旺盛，而可供房源仍然紧张。
这并非短期波动，而是由深层结构性力量推动的结果——包括家庭负债水平、人口迁移趋势、政策导向、可负担性差异和地区经济韧性。
要真正理解加拿大房地产市场的走向，不应再盯着“平均值”，而应该“看地图”。
房市“走软”变“停滞”：安省与BC的疲态
安大略省和不列颠哥伦比亚省是全国房价最高的地区。房价越高，购房者承担的按揭贷款（mortgage）越多，这直接导致这两个省份的债务收入比（debt-to-income ratio）远高于全国其他地区。因此，当利率上升和就业市场趋弱时，这两个地区受到的冲击最大。
房价持续下滑：房地产传统强区不再托底全国市场
根据CREA 2025年4月数据：
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安大略省：房价同比下跌 4.8%
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不列颠哥伦比亚省：房价同比下跌 5.8%
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全国平均房价同比下降 3.9%
这并非恐慌性抛售，但下跌趋势持续、不可忽视。市场正在缓慢而谨慎地回撤。
买方信心未见恢复
尽管近期利率趋于稳定，但买家的心理预期仍未回暖。CREA指出，与关税相关的经济不确定性成为压制需求的新因素。在安大略和BC，买家不仅因为房价高企观望，更是因为缺乏信心而选择“等等看”。
大西洋省份与草原省：边缘市场的“稳健增长”
二线市场价格上涨
截至2025年4月，各地区房价同比涨幅如下：
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爱德华王子岛：+10.9%
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魁北克省：+8.5%
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纽芬兰与拉布拉多：+7.2%
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阿尔伯塔省：+5.6%
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萨斯喀彻温省：+6.0%
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曼尼托巴省：+5.5%
这些数字反映出：这些地区的房价仍具可负担性（affordability）、市场需求坚挺、而且房源库存稀缺（tight inventory）。相较于多伦多、温哥华等大城市，这些市场在2020-2022年期间并未经历过度上涨，因此**“泡沫”空间较小**。
供应结构性紧张被全国平均掩盖
根据CREA的数据，全国**售挂比（sales-to-new listings ratio）略升至 46.8%，接近长期平均 54.9%。目前全国库存月数（months of inventory）**为 5.1个月，整体显示市场基本平衡。
但全国平均值掩盖了地区间的巨大差异：
许多这些“非核心”市场的交易节奏仍然迅速，只是没能登上头条。看似“全国平稳”，实则是部分地区买方市场，部分地区卖方市场的共存局面。
谁在推动加拿大的“双速市场”？
安大略和BC：人口外流 + 经济承压
根据BMO经济研究，2024年安省净迁出人数超过 32,000人，为有记录以来最多；BC流失将近 10,000人。如此规模的人口流动无疑削弱了原本火热的购房需求。
此外，安省的经济对美国产业关税高度敏感；而在BC，工资增长停滞、居民债务高企、投资者热情减退，也都打击了买方信心。
阿尔伯塔、魁北克及其他地区：人口流入 + 价格优势
相比之下，2024年阿尔伯塔省吸引了超过53,000人迁入，为全国最多；魁北克与大西洋省份也稳步增长，许多新居民正是从安省与BC迁移而来。
这些地区仍具相对可负担性，即使利率高企，买家仍能“扛得住”。更低的购房门槛和活跃需求共同推动价格上涨。
给买家与卖家的建议
对买家而言：每个市场都有不同温度
如果你在安省或BC省购房，现在是一个买方市场：房价已出现同比下降、库存增加、竞争减弱，且部分屋主在**续按压力（mortgage renewal pressure）**下更加愿意谈价。这正是“议价窗口”打开的时机。
但在阿尔伯塔、魁北克或爱德华王子岛，情况正好相反。房价仍在上涨、售挂比维持在卖方市场水平，等待只会让你花更多的钱。
对卖家而言：掌握本地行情是关键
在安省与BC，房价定得过高将直接导致房源滞销。房屋的展示、定价策略与耐心缺一不可。
在交易活跃市场中，卖家仍占据优势，但要意识到买方更加挑剔且对利率敏感。即便在当前最强势的市场中，也需保持谨慎。
以阿尔伯塔为例，越来越多投资资本来自安省与BC，追求更高租金回报和价格优势。然而，随着资金持续涌入，卡尔加里和埃德蒙顿的房价与债务比率也开始“复制”温哥华、多伦多的路径。
一旦投机过热，市场基本面若遭破坏，阿尔伯塔同样难逃“繁荣—过度杠杆—回调”的周期。
这再次提醒我们：没有市场是绝对安全的，“可负担性”也可能转瞬即逝。
结语：一国两市，分道而行
现在不再是简单的“市场热”或“市场冷”，而是完全不同的市场气候。
有的地区在消化过热的需求，有的地区在应对上升的风险。
我们正见证一次由基本面变化与买家心理转变共同驱动的地理性分化，而这极有可能是长期趋势的开始。
所以，下次当你听到“加拿大房地产市场”的新闻时，不妨问一句：
“他们说的是哪个加拿大？”
因为到了2025年，认清这一点，可能就是你做出正确决策和承担风险之间的区别。
