房地产行业多年来一直在讨论如何提高专业标准。

但唐·井上（Don Inouye）认为，现在是时候采取更多实际行动了。

“过去五年里，我听每一位房地产行业领导者都在说：‘我们需要提高标准，我们需要提高标准，我们需要提高标准。’”井上说。他是加拿大房地产学院（Real Estate Institute of Canada，REIC）首席执行官。“既然如此，那我们就真正做起来吧。”

这也是《The Pulse 2026：加拿大房地产行业伦理脉搏调查》（An Ethics Pulse Check in Canadian Real Estate）的核心理念之一。这份由REIC最新发布的报告，基于对174名房地产专业人士、行业协会负责人、监管机构人员、教育工作者、评估师、物业经理及其他业内人士的访谈与讨论形成。

报告并没有回避一些令人不太舒服的问题。薪酬机制、执业许可标准、行业治理，以及人工智能日益扩大的作用，都被纳入了审视范围。

“他们还没有准备好”

报告提出的一个重要问题是：当消费者可以自行获取大量所需信息时，房地产专业人士的角色将会发生什么变化？

如今，房地产数据越来越容易获取，而人工智能也越来越能够回答过去必须依赖业内专业人士才能解决的问题。REIC的报告指出，这使得那些技术难以轻易取代的专业价值变得更加重要，例如专业判断、责任担当以及受托责任（fiduciary responsibility）。

那么，当信任和专业判断逐渐成为房地产经纪人所提供服务中更重要的价值时，这个行业准备好了吗？

“他们还没有准备好。”井上说。“他们说自己准备好了，但实际上并没有。”

在他看来，问题部分源于行业的结构性因素。房地产行业协会依赖会员及其缴纳的会费维持运作，而如果大幅提高专业标准，可能意味着行业从业人数会减少。

“对一个组织最有利的事情，并不一定是对整个行业最有利的事情。”他说。

“对整个行业真正有利的做法，是形成规模更小、会员数量更少的行业组织，同时提高进入行业的门槛、提高会费、提高从业要求，并明确设立更高的职业道德和法律责任标准——仅此而已。”

薪酬机制问题

薪酬也是报告反复提及的问题之一。

受访者指出，当房地产经纪人负有以客户最大利益为先的职责，却只有在交易达成后才能获得报酬时，其中就存在一种内在的矛盾。报告强调，佣金制薪酬本身并不意味着不符合职业道德，但这种薪酬结构确实可能造成一些不易察觉的利益偏向。

“之所以这种伦理上的张力始终存在，是因为它是结构性问题。当你的薪酬模式完全建立在这样一种逻辑之上——你卖多少，你才能赚多少；不成交，你就没有收入——那么，我们就必须预料到这种问题会出现。”

他认为，加拿大未来可能会出现其他形式的房地产从业人员薪酬模式，就像美国目前开始出现的一些变化一样。其中包括这样的安排：买方与自己的经纪人事先协商并确定报酬，而不是像传统模式那样，由卖方一侧经纪人之间的合作机制来决定相关报酬。

“提高标准又有什么坏处？”

另一个问题是：究竟什么样的人能够进入房地产行业？

报告发现，业内对于现行执业许可标准与房地产专业人士所承担的责任并不匹配，存在相当强烈的担忧。报告指出的问题包括：行业准入门槛偏低、不同司法辖区之间的标准不一致，以及取得执照后的持续监管有限等。

当被问及成为并继续担任房地产经纪人的门槛是否过低时，井上的回答是：

“百分之百。”

他认为，这个问题应该从消费者保护的角度来看，而不是从他所谓的“行业维持（industry preservation）”角度来看。

“提高最低标准有什么坏处？”他说。

“如果我们要赋予一个行业更大的专业责任，并开始把其中的从业人员称为专业人士（professionals），或者把这个行业称为一种专业职业（profession），那么他们就必须按照这样的定位来行事，也必须承担与之相匹配的责任和问责。”

一份“客户权利法案”

REIC提出的解决方案之一，是制定一份全国性的房地产客户权利法案（Real Estate Client Bill of Rights）。

这项建议将明确规定客户在以下方面的权利：

• 知情同意
• 选择代理人的权利
• 薪酬透明
• 利益冲突披露
• 专业胜任能力
• 获得公平对待

但井上表示，提高行业标准的同时，也必须愿意公开、坦诚地讨论为什么需要提高这些标准。

“很多人希望倡导提高这个行业的道德标准，但他们又不愿意承认，这个行业首先存在多么严重的问题。”他说。“如果你想知道自己要走到哪里，就必须先清楚自己现在站在哪里。”

在井看来，随着技术不断改变消费者对房地产专业人士的需求，行业所面临的压力和利害关系也越来越大。

“他们必须走出去，必须证明这确确实实是一项专业职业。因为如果做不到，这个职业就会消失。”

他说，这意味着房地产从业人员必须让消费者真正看清楚：什么才叫专业，什么才叫职业操守。

“我们只需要向消费者证明：这就是成为一名房地产专业人士意味着什么；这就是遵守职业道德意味着什么；这就是保持透明意味着什么。”