一栋四户住宅（Fourplex），首付仅需10%，无疑会引起客户的关注。不过，在客户正式提交购房报价（Offer）之前，房地产经纪人必须先确认一个关键问题：这栋物业究竟是新建物业，还是已有的存量物业？

加拿大联邦政府于11月5日提交的《2026年联邦预算案》（Budget 2026）提出了针对小型出租住宅物业的新增按揭贷款保险方案。新出台的三户及四户住宅融资规则，适用于建筑施工阶段以及新建成的物业。现有的四户住宅，并不会仅仅因为拥有四个独立出租单元，就自动符合该项融资资格。

一、首先确认物业是否符合新建物业条件

联邦预算案的住房政策章节允许符合条件的三户及四户住宅物业，在施工融资或购买新建物业时，最高可获得相当于物业竣工评估价值90%的融资，最长摊还期（Amortization Period）为30年。

该方案没有设定物业价值上限，而且借款人无需自住其中任何一个住宅单元。

融资额度以物业竣工后的评估价值（Appraised Completed Value）为计算依据。因此，按照建筑商成本预算计算的10%首付款，未必足以满足实际资金要求。如果最终物业评估价值低于预期，或者施工成本超支，客户就可能需要额外筹措资金。

对于拥有5至50个住宅单元的出租物业，加拿大财政部（Finance Canada）公布的政策参数允许私人按揭贷款保险机构参与提供贷款保险，适用交易包括建筑施工、物业购买、再融资（Refinancing）以及贷款续期（Renewals）。

具体融资条件如下：

• **新建物业：**最高可获得物业价值90%的融资，最长摊还期为50年。

• **其他类型交易：**最高融资比例为物业价值的85%，最长摊还期为40年。

对于这类物业的定期贷款融资（Term Financing），最低债务偿付覆盖率（Debt Coverage Ratio）要求如下：

• 五年期贷款：最低为1.15。

• 十年期贷款：最低为1.10。

借款人的净资产（Net Worth）至少应达到申请贷款金额的25%，且最低不得低于10万加元。净资产评估以持有于加拿大境内的资产为依据。

此外，物业必须满足以下条件：

• 每个住宅单元均须为独立完整的居住单元（Self-contained Units）。

• 所有单元必须归属于同一个法律产权或所有权架构（Single Legal Title or Ownership Structure）。

• 购买多套产权分别独立登记的物业，不能通过简单累加的方式满足五个住宅单元的最低门槛。

上述规定适用于贷款机构于2027年2月1日或之后提交的按揭贷款保险申请。

如果客户计划利用这些新规购置物业，应提前向按揭贷款经纪人（Mortgage Broker）确认：参与该计划的贷款机构最早何时能够完成贷款审批并放款。

二、施工阶段贷款需要单独核查

上述摊还期限和债务偿付要求，并不适用于建筑施工阶段。物业在建造期间，保险机构会按照各自的承保标准（Underwriting Criteria）进行风险评估，待物业竣工后，才进入长期按揭融资阶段。

房地产经纪人应协助客户向贷款机构确认：

• 施工各个阶段可以获得多少贷款拨款（Loan Advances）。

• 借款人需要先行投入多少自有资金。

• 物业竣工后，转为长期按揭贷款所需满足的具体条件。

• 如果物业评估价值或预期租金收入低于原先估算，资金缺口由谁承担。

能够筹集足够资金启动施工，并不意味着客户一定有足够资金完成整个项目。

施工延期意味着需要承担更长时间的利息支出；物业出租进度（Lease-up）慢于预期，则意味着在贷款还款义务已经开始的情况下，租金收入却未能及时到位。

因此，客户的现金流预算必须为这两类风险预留充足空间。

对于新建三户及四户住宅的长期按揭融资（Term Financing），借款人还必须满足以下债务偿付比率要求：

• 总收入债务偿付比率（Gross Debt Service Ratio，GDS）：最高39%。

• 总债务偿付比率（Total Debt Service Ratio，TDS）：最高44%。

• 必须通过最低贷款资格测试利率（Minimum Qualifying Rate）。

此外，至少一名借款人或担保人（Guarantor）的信用评分必须达到600分或以上。

在将预计租金收入视为解决所有融资资格问题的依据之前，经纪人应先通过按揭贷款经纪人核实客户的实际贷款资格。

三、向客户展示每月还款额及剩余贷款余额

假设一笔按揭贷款本金为100万加元，名义年利率为5%，采用每月还款方式，并按照加拿大按揭贷款惯例，以半年复利方式计算利息。

为便于比较，假设贷款金额及利率始终保持不变，以此展示不同摊还期限对每月还款额及剩余贷款本金的影响。

不同摊还期限下的每月还款额如下：

将摊还期限从30年延长至50年，每月可以减少约832加元的还款支出。这有助于出租物业留出更多资金，用于支付日常运营开支及其他持有成本。

但是，较低的月供也意味着更长时间内偿还的本金更少。

以贷款发放五年后为例：

两者相差约56,482加元。

换句话说，采用50年摊还期限的借款人，虽然每月还款额更低，但五年后仍然需要偿还更多贷款本金。

向客户展示不同摊还期限的比较时，不能只强调每月还款额的差异，还必须同时列出剩余贷款余额。

剩余贷款本金越高，意味着在按揭贷款续期（Mortgage Renewal）时，仍有更多未偿还本金需要按照届时适用的利率重新计算还款额。

此外，如果贷款一直按照假设利率偿还至全部还清，较长的摊还期限也意味着借款人最终支付的总利息会更多。

本示例不包括按揭贷款保险费、其他贷款手续费及物业运营成本。其目的在于比较不同还款摊还安排的差异，而不是比较不同贷款机构的具体贷款产品。